跟著壽險買房賺1倍！房市火車頭啟動》南港強漲、青埔復活靠它們

追蹤壽險獵地足跡，第一站，來到捷運南港站。

這是大台北捷運人流成長冠軍站，5年成長近9成。捷運站東側有塊近1500坪的閒置土地，近期突然鹹魚翻生，成為地產明星。

該案權利金從去年5億元降到2億5千萬元，但新光人壽竟用6億1千萬元的權利金搶標，打敗另一家建商，拿到最優申請人資格，全案後續總投資額將破60億元。

「今年它們（壽險業）什麼都敢搶，南港尤其是兵家必爭的熱區。」一位商仲主管評論。

第二站是桃園市，它是全國人口成長冠軍都市，5年人口成長率暴增9.3％。

國泰人壽（簡稱國壽）今年1月砸5億元，進場要奪的，竟是一個位於此地、占地不到40公頃的迷你重劃區唯二商用地之一。

「這是麗寶整合30年的自辦重劃區，國壽兩年來三度搶進買地，一坪不到85萬元的地價，它一買就破百萬元，且越買越高。」一位小檜溪重劃區土地開發部主管說。

大到南港「黑鄉」翻身東區門戶，小到迷你豪宅聚落的土地公財，能搶的全不放過，這只是壽險全台獵地的冰山一角。

這群重返不動產的頂級獵人，如今買得更多、更廣、更貴。

今年來，壽險業投資不動產金額近1100億元，年底規模可望刷新壽險業投資不動產歷史新高。

不但規模大，占比也高。今年來全國1億元以上的大型土地交易案，壽險業就占3成，歷年最高。

這群最大買家，從台北信義區買到台中七期，從商辦、飯店、物流倉儲用地、一路買到地上權的大型土地開發案。

它們不斷刷新紀錄。

全體壽險業可投資不動產金額高達8兆元，目前僅投資約1兆3千億元，占比約16％，但以去年全台房市交易金額約3兆6千億元換算，8兆足足可吃下全台交易逾兩年！

這對已潛藏過熱風險的第四季房市，將產生怎樣的地產效應？

「壽險業的投資，就是民間版的火車頭。」一位桃園建案的專案經理說。
它能帶動地方建設，還會帶來房價5年漲一倍、點石成金的效應。

舉例來說，富邦、新光搶進的南港地區，根據住展房屋統計，該地新建案平均房價，8個月就漲5.5％，躋身北台灣十大強漲區的行政區。

桃園青埔高鐵特區是另一個指標案例。

5年前，當地是房市重災區，如今能起死回生，關鍵就在國壽搶進當地的產業專用區開發案，不僅在當年底與華泰飯店合作的商城一期如期開幕，後商城更擴大到第三期；再加上今年一開張就被擠爆的水族館Xpark，點燃當地住宅買氣。

根據統計，該產專區周圍住宅過去5年平均房價漲幅近11％，更有當地代銷業指出，預售屋價格5年漲約一倍。

這波壽險業大搶類似青埔這種素地加值的大型開發案，投資風險高，利潤也更豐厚，對房市拉抬效應也更強，以5到10年的中長線角度來看，至少是一成到數倍的房價漲幅。

更關鍵的是，它的建設計畫，一啟動就不准停。從提出開發計畫開始，包含錢從哪來？怎麼不變爛尾樓？樣樣要有數據分析，必須金管會核准後才准買。

因此，它們出手須精準布局，失敗率相對低。

有30年地產經驗的甲山林機構總經理張境在認為，如果消費者願意花5年、10年等，跟著壽險買房是聰明的策略，地價漲幅絕對是以倍數計算。

那麼，如何跟著它們布局呢？必須先理解其投資策略。

近十年最積極的4大壽險買家中，獵地王當屬南山人壽，包含BOT案、地上權與所有權土地，合計砸下約800億元，其中9成投資台北市信義區。

緊追其後的富邦人壽則拿下大南港案，打算蓋金融園區；也卡位台中七期與高雄鼓山區的精華地，未來陸續發展中南部的新地方總部。

至於年收租破100億元的全台最大包租公—國泰人壽，則是配合旗下永聯物流，買進新北市瑞芳等地區的物流用地。

壽險攻城略地，但建商也不是省油的燈。

今年在台中七期的兩塊千坪精華商業地，就由營建龍頭興富發、桃園豪宅王中悅，分別以當地前兩高的地價，擋下新光人壽等壽險業者。

這顯示財力雄厚的地產業者，也從住宅市場跨入商用不動產。

當壽險、地產爭相標地，房市會失控？吉家網董事長李同榮預期，3年內，政府不易出手打房，若持續失控，最壞可能重演2012年打房戲碼。

但其實，壽險資金進入房市並非壞事，就看政府如何引導資金運用，才能帶動發展，創造政府、業者與民眾的三贏局面。

▋本文擷取自雜誌《商業周刊》1720期封面故事，完整系列報導：
跟著壽險買房賺1倍！
又是南山開關鍵一槍 央行喊打真能澆熄保險熱錢？
4大壽險不能賠錢的壓力 燒到南港、信義區、瑞芳