為何房租漲99個月仍不該「棄租轉買」？3個數據曝真相：物價都比房租漲得兇

某次跟朋友聚會，聊到以下兩個該不該買房的案例難題：第一是日前演藝圈一對長跑的情侶檔分手，報載原因是女方希望男方在台北購屋置產，證明有養家能力，但男方認為還不如把手上資金用來投資餐飲品牌，作為將來婚後穩定的經濟來源；第二則是一位跟家人同住的獨生女，被家人拚命慫恿買房，但該名年輕人認為，與其背房貸不如好好生活。

接著，又談到一則「台灣租金已經漲了99個月」的新聞，於是朋友提出疑惑，到底現在該跳下去買房，還是繼續租屋？

先從數據面來探討台灣房地產市場目前租屋跟買屋所面臨的近況吧！

首先，根據行政院主計總處統計，自2011年2月以來，最近100個月的消費者物價房租類指數，有99個月呈現上漲格局，更從2014年12月以來，連續54個月上揚，因此近來就有房仲業者指出，面臨這樣房屋租金連續上漲情況，加上房價已有下修，以及房貸利率不高等因素，現在已經是自住者考慮以買代租的時機。（編按：台灣消費者物價指數計算包含食物、交通通訊、衣著、醫療保健、房租水電、教養娛樂及雜項等7大類。）

真的是這樣嗎？儘管房租類物價指數上漲了99個月，但總漲幅僅6.72%，同時期的物價總指數，則是上漲了8.57%，所以看似漲很久的房租，竟然還追不上平均物價漲幅。

再來看租金跟購屋間的比較吧！同時期的信義房屋指數，從215.94上升到289.33，增幅34%；國泰房地產指數則是從99.07升到113，增幅14%；如果再把統計的時間軸拉長，信義房屋指數從2003年第2季的99.07起漲，到2019年第1季的289.33，增幅289%；國泰房地產指數則從2003年第2季的59.68一路漲到2014年第3季的126.04高點，然後回跌到目前的113，總幅度也有189%；而消費者物價房租類指數，則從2003年的95.99，成長到2019年6月的102.68，總漲幅約為7%。

從上述數據可以得知，2011年迄今的這個統計範圍，其實是刻意選擇台灣房地產市場裡，房租與房價漲幅最接近的時刻，但就算是處在這個斧鑿痕跡明顯的統計區間，房租漲幅依舊明顯低於房價漲幅，甚至比同期的物價漲幅還低，更別提如果把時間軸拉長到一個完整的房地產多頭循環起點做比較，無論是代表中古屋的信義房價指數，還是代表預售屋及新屋的國泰房地產指數，其成長都是倍數於房租的平均漲幅。

我認為上述數據所代表的意義是，台灣房地產從2003年的波段低點漲到2011年左右時，都會區的房價已經開始對多數受薪階層造成壓力，無力再追高，並且開始考慮以租代買來解決在都會區的居住需求，因此2011年以後，房地產價格漲幅明顯縮小。

然而儘管租屋需求穩定增加，由於供給空屋量仍多，加上消費端薪資停滯，如果房東堅持大幅調升租金，很可能面臨房屋空置沒收入，所以往往只能在換約時，嘗試微幅調整租金，不容易像房價一樣出現突然爆衝的狀況。

另外，今年前5個月台灣建照執照發放的總樓地板面積，較去年同期增加將近兩成，但使用執照的總樓地板面積只增加2%。建商大量開工卻不竣工，一來因為建照執照有開工的期限，超過期限未開工建照會被廢，等於整個建案要從頭再來；二來則是想藉由預售屋去化房屋庫存，這代表近期或不久的將來，房市會有一波不算小的新屋供給量，導致部分地區甚至出現新成屋比中古屋便宜的「房價倒掛」現象。

如果債券殖利率倒掛，反映的是資本市場景氣趨緩警示，那這種「房價倒掛」的現象，其實也是告訴大家，建商目前手上的新屋庫存量可能會是未來房價殺手。

目前房屋自有率超過8成，若是加上少子化因素（台灣最快2021年出現人口負成長），未來需要買房的人數減少，反而透過繼承取得房子的機會又越來越多（想想前面獨生女的故事），這都會降低台灣房地產的總體需求，所以我並不認為房價跟房租會在居住需求疲弱的狀態下，永無止境漲下去，未來價格下修機率遠比上漲來得高。

所以，單就經濟角度來看，以租代買依舊是解決居住需求的較佳解，更何況租屋在選擇物件的彈性多於購屋，大可以在年輕時選擇租賃，解決因為就業不得不待在房價較高都會區的問題，等到退休後，再搬到符合退休生活需求的區域購屋。「先租後買」策略，除了更符合工作、退休等各階段不同需求，也不用負擔都會區相對昂貴的房價，更不用把最精華的20年青春，跟沈重的房貸綁在一起，因而排擠掉更多讓生活美好的可能。

責任編輯：黃雅苓
核稿編輯：黃楸晴