房屋實價登錄上路，關你什麼事？

房市交易中的重要改革「實價登錄」，於8月1號開始全面實施。新制度上路十天後，根據住商不動產企劃研究室統計的2012年5到8月上旬租案委託量，發現8月上旬租案委託明顯萎縮，全台整體委租案縮減了5成7。

實價登錄是什麼？不管你是租房族還是購屋族，都關你的事！

實價登錄制度，替你多顆眼睛

現行的實價登錄制度裡，需要填寫的資訊包含房屋地址、建物格局、房地交易總價、土地與建物交易總價、車位交易總價、車位資訊等，可以觀看填表範例。

政府取得資訊後，將會把資訊公開，並且該資訊有政府法律強制力所提供的真實性，申報者無法任意作假。

想知道家裡附近房屋真正的成交價格是多少嗎？8/1上路的實價登錄，內政部地政司將會彙整資訊，於9月底設立不動產實價登錄服務網站，屆時可以上網查到房市交易的公開資訊。

實價登錄的制度提供了價格資訊給民眾，有助於平衡小民眾與廣大房市裡資訊不對稱的情況，不再是漫天喊價。此制度讓資訊相對弱勢的小民眾擁有了透視眼，能夠有憑有據的進行房屋議價，而不會僅被屋主和房仲牽著走。

什麼是實價登錄？

100年12月13日立法院針對不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例三讀通過之修正條文中，皆有要求實價申報登錄。這三個合稱實價登錄地政三法。

裡頭對民眾最大的影響是，當屋主或地政士或不動產經紀業者，應於買賣案件辦竣所有權移轉登記30日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件申報：交易標的、價格資訊和標的資訊這三部分的實際資訊。違反將處以3萬元到15萬元的罰鍰，直到改正為止。

也就是說，接下來我們買賣房屋後，要將成交價格等資訊登記到政府，那麼誰要負責登記呢？

如果有委託地政士或是房仲購買房屋的話，他們會替我們登記，如果是買賣雙方自行交易，則由買方負責。

未來買賣房屋終結之際，多加上了向政府申報相關交易資訊，是最大的改變。

除此之外，還有一個比較深刻的影響是租賃部分。當民眾將房子透過不動產仲介業而成交時，仲介業應於簽訂租賃契約書後30日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。

這部分只有委託仲介業者租屋時，才需要實價登錄，進一步若干房東擔憂租屋資訊外流、出租資訊呈報到政府所以會被課稅等因素，產生了實價登錄上路10天仲介租案量爆跌逾半，許多房東改成自己出租等現象。

實價登錄制度還無法帶來強大效果

然而，現行政府實價登錄的網站資料庫幫助有限，例如假設剛推行兩個月得到的案例是3萬件，但是坐落在全台各地，則民眾未必能找到欲購屋附近的資訊。

不過這能夠隨著時間逐漸解決，預估每年房屋成交的數量是40萬戶，此制度於2012年8月立下基礎，一年過後隨著大量的案例累積進入資料庫，將能逐漸發揮強大的效力。

對購屋族、租屋族的影響？

政府實施實價登錄主要的目的是藉由價格透明，使房地產交易更加公平，除此之外政府還可以得到調高土地公告現值的依據、未來實價課稅的基礎等優點。

實價登錄後續帶給購屋族最大的影響在於實價課稅，主因是實價課稅將比現行依據公告現值課稅的金額還要多，屋主恐會轉嫁成本，提升出售價格，對於購屋族影響較大。

不過上半年證券交易所得稅帶來許多紛擾，看情勢今年度討論實價課稅的機率甚低，可以先行不計。

光是從實價登錄的角度來看，制度上路後對購屋族有利，購屋族可以善用實價登錄的資訊規避被投機客大賺一筆。例如某投機客甲今年九月以200萬購入房屋，在12月欲用1000萬相對高價賣出，然若購屋族可在實價登錄網站得知賣方購屋成本，規避不合理的漲價。

而實價登錄對租屋族稍微不利，現在民眾將自有的房屋私下租人，而沒有申報租賃所得是常見但不能說的秘密，當實價登錄瞄準了透過仲介出租的房東時，第一個可能造成房東將課稅轉嫁到房客身上，使租金提昇；第二個則是避開仲介，導致案件變少。

實價登錄上路後，還需要數月甚至數年的時光，才能夠花揮效用，但至少在2012年8月奠定了制度，向房市透明化跨出了一大步。

作者簡介＿林祖儀

林祖儀，現為城邦出版集團財金類簽約作家、臺北市立文山社區大學經濟學講師、政治大學證券研習社社課講師，並經常受邀在政大、東吳、中原、師大與文山社大等地演講。擅長財經新聞分析。著作包括《看財經新聞解讀經濟現象》《興味盎然的經濟理論》和《一冊通曉圖解貨幣學》。最大的興趣流浪於不同的咖啡館，從飄渺的意識中找靈感…