＃踩雷

這裡試著以負面表列（避凶）的方式，讓正準備購屋的民眾不要踩雷。...

最近看到一篇文章，提到年輕人不喜歡的主管行為有以下3種： 掌握資訊落差，好展現權力。 話說不清楚，要下屬揣摩。 要對方照自己的方式辦事。 以往常常把這3種行為稱為「帝王術」，但到了現代職場，還在用這種方式真的很過時。畢竟現在的資訊十分容易傳遞，一個「轉寄」、「截圖／錄音」的動作就能把事情公開，想藉由「資訊落差」來創造權威，也不是那麼容易了。 於是出現另一種建議，主管應採取以下3種「走心」作為，就可以收買人心，讓員工埋單： 表達關心。 說到做到。 耐心傾聽。 但又有朋友抱怨，如今公司文化強調「公平」、「不擺架子」，就是用上述方式來對待下屬。但不知是否因為這個緣故，讓他的員工變得很難指揮，態度也不好，搞得好像他是下屬，員工才是主管。 這樣的矛盾，讓我想起很久以前我和主管們分享關於「心術不正」的看法。 一個好主管，不僅「心正」也「術正」 我常告訴主管們，如果一個人重於權術，卻沒有正直的德性，他就是「心術不正」的人。這個論點強調的是「心」，所以就算主管在馭人的權術和手段上多麼爐火純青，只要不存好心，基本上就是個「心術不正」的主管。 但我們也要注意，如果一個主管只有「心」，人很好心也關心下屬，但不懂得如何指揮團隊，也就不知如何帶起績效。換句話說，給他權柄卻不會使用，這樣的主管更像是在票選好人好事代表。 因此，如果不懂「術」——權術的正確使用方式，也可以稱之為「心術不正」的一種，只不過這種主管是不懂「權術」的爛好人，沒辦法幫公司培養工作認真又忠誠的接班人。 所以，一個優秀的領導者，應該擁有關懷同仁的「同理心」，也能適當使用「權術」找到優秀又認同公司的潛力人才。他是個可以建構起超高績效的團隊，又能讓團隊同心同德一起努力的好主管。 而不是「私心自用」，只懂得鞏固個人權勢，不論操守的偽君子；或「不懂方法」，總是一味仁慈卻不管紀律的爛好人。 「擔任主管」是一種入世的修行，不僅要承擔起柴米油鹽，讓這些資源豐盛無缺，又要傳遞文化、扛起承上啟下的重任。主管要避免「心術不正」，首先是心要正，術也要懂得正確使用，這樣才是真正「心正術正」的領導人。 ＊本文獲「劉文帥」授權轉載，原文：「心正術正」的主管之道 責任編輯：陳瑋鴻核稿編輯：倪旻勤 ...

最近博愛座的存廢，在台灣社會引起爭議，我認為，在民主社會，正反意見並行，都是好事。有衝突、有妥協，社會才會進步。 不過，我們可以從這起事件，反思一件事：當越來越多長輩找不到博愛座，是否代表著，台灣正加速進入超高齡社會？ 從商業的角度來檢視，當超高齡社會加速來臨時，我們是否做好準備，提供滿足年長消費者的產品及服務，以及找到適切的行銷方式及管道？ 我的觀察是，台灣的服務業者在爭取年長消費者的商機時，仍停留在折扣、優惠的層次上，例如銀髮族用餐打7折、搭高鐵半價等。這樣做不是不行，但要留意若操作不慎，會起到反效果。 舉個例子，日前我去一家連鎖KTV參加同學會，唱到一半，有名同學來收大家的身分證和健保卡，我說幹嘛，是碰到臨檢嗎？他說不是，是因為55歲以上享有優惠。我一聽好氣又好笑，站起來說我不唱了，我要回家！ 當然這是玩笑話，但大家不妨想一下，是不是有很多中年期甚至老年期的人，其實不喜歡你把他定義為「銀髮族」或「長輩」？他覺得自己還精力旺盛，經濟狀況也不差，商家卻將他歸類為需要透過優惠來照顧的族群。 我在一場集團會議中，就提醒行銷主管，設計銀髮族優惠時務必要謹慎，因為很多人不喜歡被商家任意歸類，例如你的行銷對象是55歲以上的族群，若貿然使用「爺爺、奶奶」之類的詞彙，不僅效果事倍功半，還會無意中得罪這個族群，得不償失。 另外，找到精準的行銷通路，也是一門學問。 有個行銷主管跟我說，他針對銀髮族做行銷，但成效不佳，我問他你都怎麼操作？他說就在臉書粉絲團上張貼優惠訊息，我說你這樣做，當然沒效果囉。 其實，最能掌握中、老年期消費者動態的，就是社區里長，他們清楚知道，哪些人最能被優惠吸引。因此，可以和里長合作，提供優惠的方案給他，請他去找合適的對象。里長能服務里民，你也能做到生意，豈不兩全其美？ 除了里長，社區的教會、宮廟等宗教組織，也是值得耕耘的通路。 總之，超高齡社會的來臨是不可逆的趨勢，中、老年期的族群不僅消費力旺盛，他們若能重返職場，二度就業，也有助緩解當前缺工的困境。 我們服務業者要好好理解這個廣大族群的需求，以及他們在消費、工作時的心理感受，才能在爭取商機的同時，又能活用其勞動力，共創雙贏局面。 ...

大型領導企業是強者恆強，中小企業則需要慎選，以避免踩雷。多元布局、分散投資是比較好的策略。...

想使用新青安買房，卻對很多細節還一頭霧水，擔心自己會誤踩地雷？ 針對「房市小白」最常出現的七問題，商周邀請住商機構企研室執行總監徐佳馨、高力國際業主代表服務部董事黃舒衛、地政士公會全聯會理事長陳安正，三位不同領域的房地產專家，為大家提供實用解答。 Q:該怎麼評估我能否適用新青安？想換屋也可用嗎？ 依照政府規定，申請新青安必須符合兩個主要條件： 一、如果你未婚，必須年滿十八歲，名下無自有住宅。 二、如果你已婚，除了本人之外，配偶與未成年子女名下皆無自有住宅。 此外，許多人會誤以為「首購」，指的是必須要人生中第一次買房才適用，其實不是。只要符合上述條件，換屋族也可使用新青安，但須切記「先賣出再買房」，名下有工廠或土地，但沒有自用住宅者，也能申請新青安。 值得注意的是，目前可承接新青安的銀行只有八家，包括臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、臺灣中小企業銀行。 許多民間銀行為了招攬業務，也會盡量給予「類新青安」的優惠利率，但後面經常會附帶延伸條款，例如綁約、利息加碼、限制轉貸或無法提早還款等，簽約前務必留意！假設出現違約金，也得同步算進你的房貸成本中。 另外，請以「寬限期後的房貸金額」來評估還款能力，最好不要超過家庭總收入的三分之一，通常二分之一就很吃緊了。 Q:房子本身條件有無限制？怎樣的房子較容易拿到好的貸款成數？ 這裡有一個常見誤區：請在買房前確認，建物謄本上寫明「住宅」，才可適用新青安。 目前市場上有很多混淆產品，例如目前做為住宅使用，但謄本上寫的是一般事務所、工業廠房、宿舍、其他用途等，因為不符規定，都可能無法申請。 至於銀行對房子鑑價的標準，最大關鍵就是地點。一般來說，給蛋黃區的貸款就是八成起跳、蛋白區七成五，再更外圍可能只有七成。 此外，屋齡新舊、公寓或電梯大樓、附近有沒有捷運站、周邊重大建設、建商品牌、社區品質、生活機能、是不是海砂屋或凶宅等，也會被納入評估。而權狀十五坪以下的小宅，容易被歸類為套房，貸款成數也普遍較低。 還有兩種常見的灰色地帶房型，是頂樓加蓋和樓中樓夾層。通常這類房型在銀行鑑價時會有影響，但影響不大。房子的地點，以及貸款人本身的條件（例如收入穩定、是否負債等），會是更關鍵的判斷基準。 Q:想從小房換大房，可是新成屋幾乎都是小宅，室內動輒二十坪以下怎麼辦？ 小宅的確是趨勢，原因除了買下來總價較低、相對容易入手之外，還有另一個原因：台灣家庭結構需求改變。 根據戶政統計，現在全台「兩人以下住宅」的比率超過五七％，意思是有五七％的房子裡，都只住一到兩個人。 很多人會以為，這可能發生在人口老化嚴重的區域，有許多獨居老人，但其實台中、新竹、桃園這些重點發展都會區，兩人以下住宅的成長比率才是最高的。 很多青壯年人口都是單身落戶打天下，結婚後也傾向兩人自己居住，家庭人口少了，實際面積需求當然也減少。 去年，全台每戶交易的平均坪數首次跌破三十坪，代表購買小宅的人已經越來越多，建商自然也會把小宅視為重點產品。可留意兩件事： 一、許多小宅是方便投資使用，雖然單價較低，但格局未必適合自住，自住客下手前請仔細評估。 二、若覺得新成屋扣掉公設之後，房子的室內坪數實在太小，可考慮中古屋，或往較遠一點的蛋白區移動。但修繕裝潢成本、以及日後通勤的交通成本，也必須納入考量。 Q:如果我現在買在高點，之後賣不掉，或幾年後房市泡沫化怎麼辦？ 這要回歸到一個最根本的問題：你買房是為了自住還是投資？ 如果你是自住用，只需要考量「你的財務有沒有辦法負擔寬限期後的房貸」即可。只要這一點成立，後續市場無論如何波動，都跟你沒有太大關係，因為你要買的就是日後居住的家。 但如果你是投資用，現在的房價確實已經很高，就算不到泡沫化，也可能會下跌修正。 目前市場有四個影響房價走向的大變數：一是新青安的五年寬限期滿後，可能會出現一波賣屋潮；二是房地合一稅管制，滿六年後就能享有四百萬免稅額，可能也會有轉手換屋潮；三是許多大建商紛紛跑去重劃區蓋新建案，每個社區都動輒兩百戶以上，交屋期一到，將有不少人脫手；四是大型科技廠的設廠地點和時間，例如台積電、輝達，他們的落腳地和投產時間，都關係到周邊房價漲幅。 以上四個變數，預計會發生的週期將在未來的三年到五年之間。通常房地產市場每三年就會有一個循環，抓三年，會是比較安全的策略。 Q:如果我買的社區以投資客為主，幾年後發現一堆人都在賣房，怎麼辦？ 與上一題答案一樣，如果你買這間房子的前提是自住，真的影響不大，不需要隨著投資客的態度起舞。 建議保持心態平穩，回想自己當初想買這間房子的原因，究竟是屋況、交通、學區、環境、生活機能或未來性？只要你當初的需求還在，這些條件也沒有改變，就不用太過擔憂。 但是，住在投資客多的社區，確實有幾個缺點要留意。一是他們並不住在這裡，交屋時公設的點交可能很隨意，或是長期欠繳管理費，可能造成管委會運作困難；二是他們做為出租使用，你的左右鄰居可能不斷換人，素質良莠不齊；三是社區內不斷在裝修施工，難免影響居住心情。 如果以上這些最壞的情形都發生了，也確實造成影響，那就得仔細評估換房的成本再決定。例如你當初是買一坪二十萬，如今周邊房價已經漲到一坪二十八萬，賣掉再換新房，真的會更划算嗎？能買到條件更好的新屋嗎？ Q:新青安方案會持續到什麼時候？這個優惠有延長的可能性嗎？ 目前，政府公布的新青安方案是到二○二六年七月三十一日為止。 是否會延長，就得看到時候社會和市場對於這個方案的態度。假設普遍都是正向的，通常會納入施政評估，延長的可能性就會大增；或者它也有可能換一個名字，不叫新青安了，但依然會有補助年輕人買房的新方案推出。 其實，補貼房市的大大小小優惠，從二○○○年來就沒有停過，只有條件和細節各自不同。 如果碰到市場氣氛很差，或適逢選舉，就更容易有刺激買氣的方案出現，即使沒跟上這一波，也不用太焦慮。 Q:如果這次確定來不及上車，接下來會有什麼切入房市的時機點？ 如果確認趕不上這一波，最好的方式就是耐心沉澱下來，盡量多存一些錢，同時也要維持一定的看房頻率，因為你喜歡的房子隨時都可能出現，就算新青安結束，也隨時有可能推出新的優惠政策。 至於切入撿便宜的時機點，建議以「+5」來做評估，也就是房地合一稅上路、新青安寬限期結束後的第五年。 因為這對投資客和自住客而言，都是賣房最舒服的時間點。 房地合一稅上路後，二○二○年開始明顯量增，持有房產滿五年的稅率會降到二○％，六年後甚至享有四百萬免稅額；而新青安最長的寬限期是五年，第六年就得開始付本金，每個月的房貸金額會大增。 假設上述兩批人的賣房意願都增加，時間點將大約落在二○二五年到二○二八年前後，不妨多留意。 如果你想買新成屋，就要注意上市櫃建商資訊，通常快交屋時都會有公告，那會是多數投資客大量賣房的時間點；也可以先鎖定好幾個喜歡的建案，請房仲幫忙多留意。 ...

「連鎖表示有一定規模、可信賴、不會踩雷，如果不滿意，也可循客服管道客訴。」...

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