＃爆發

劍道雖然是一種爆發力運動，但是更多的時候，更像是永無止境的修煉。...

當台灣人口變老的同時，房屋也在老化，但人會進入超高齡社會，房子卻可能不會，因為大都更時代來了，老屋可望變新屋。 每兩戶住宅就有一戶等待重建！全台屋齡超過50年、未重建老宅逾百萬戶 根據內政部二○二四年首季統計，全台九百二十二萬戶住宅中，屋齡超過三十歲、有重建需求的老宅占比高達五二％，換言之，台灣現在每兩戶住宅就有一戶在等待都更或危老重建。 再加上今年花蓮大地震，從中央到地方政府都意識到老宅的風險，全台合計約一百一十一萬戶住宅，屋齡超過五十年卻還未重建，最令人擔心。 {DS_BOX_38301} 台北市松江路上，這棟透天厝屋主因不願意參與都更案，最終如願被排除，被單獨保留下來，不須重演過去政府強拆的悲劇了。攝影者：駱裕隆 在台中市東區，不到20坪的基地，屋主如今不須苦等周邊鄰居同意，依然能靠危老重建的高彈性，順利蓋出新房子住。攝影者：郭涵羚 圖表製作者：林洧楨 六年來，都更相關法令、辦法被加速修改，讓各種限制鬆綁，加上房價高漲使都更有利可圖，各種新做法、新組織、新商模出現。央行總裁楊金龍更是大開綠燈，即便祭出限貸令來讓房市降溫，卻未緊縮都更融資，就是怕都更列車開太慢。 其實，截稿前夕，過去被認為不可能成功的台北市南機場整宅都更案，歷經台北住都中心進場鏖戰超過三千多天、舉辦超過三百場說明會，第一期單元三案終於簽約啟動，在此之前，新北市長侯友宜口中、全台最難都更案永和大陳都更案中，第一期的單元三案也已經開工，都更市場真的變了。 因此，二○一八年至今年八月都更案量成長逾四倍，已突破五千件危老都更案件。還有都更以往專屬大台北都會區，如今中南部也遍地開花，連以往被稱為「都更沙漠」的彰化，都以都更來改建城市中的毒瘤。 圖表製作者：林洧楨 所以都更不再與你我無關，它將影響到周遭的生活環境與商圈機能，改變城市樣貌，例如，兩棟嶄新的大樓夾著一棟老舊房子，或一排老房子中出現一棟迷你都更新房，都更孤島或釘子戶的補丁街景如雨後春筍般冒出。 都更大增還帶來意想不到的結果，都更捐贈的社區圖書館、老幼日照中心、診所用地，數量竟然多到地方政府欠缺人力來管理。 人和》釘子戶無法再漫天要價越晚簽字、賺越大心思破滅 以往窒礙難行的都更，為何能大步向前？先看最難改變的釘子戶、一樓店面、頂樓加蓋，這三大都更卡關巨石現在都有辦法搬開了。 在台北市松江路上，一棟老舊、掛著求售招牌的透天厝如同孤島一般，被夾在國泰人壽甫完工的商辦與已經動土的力麗集團總部都更案中，二十多年來，該房屋主堅持當釘子戶，期待可以有豐厚的獲利入袋。 在新竹建功公辦都更案基地裡，國家住都中心的團隊成員穿上青蛙裝，走進新竹溪埔子排水道探查水質與環境，最後整治水道，成為推動該案招商致勝關鍵之一。來源：住都中心提供 沒想到，力麗集團決定放棄等待，將其切割出並自行啟動都更案，結果對方眼見無利可圖，只好開出一億六千萬元求售，卻陷入無人聞問的尷尬處境。 此非孤島釘子戶唯一個案，從早年台北市永春都更案號稱「最強釘子戶」的機車行獨棟公寓，到近期高雄市凱旋四路和籬仔內路交叉路口、最窄到僅二十八公分的紙片屋釘子戶。 甚至，柏鴻土地開發建設董事長范姜炳煌還透露指出，自家的景美都更案，更是因為搶當釘子戶、漫天要價的地主們眾多，所以他被迫大筆一揮，直接砍掉近千坪基地面積，藉此確保其他二千多坪土地的地主能順利完成都更案。 於是，一座座大小不一的都更孤島釘子戶如雨後春筍般冒出，每一座都代表著釘子戶越晚簽字賺越大的美夢都破滅了。 「都更現在是建商、想都更住戶說了算，因為你不要，我們不會等，能切掉就會切掉，讓你自己去想辦法。」成軍四年的都更新兵、潤鴻建築董事長鄭志隆說。 此外，針對無法分割出去的公寓釘子戶也有新做法，佳元建設董事長蔡錫全指出，不同於過去政府粗暴代拆，現在標準流程是：只要同意戶達九五％或僅剩五戶內，經過二次民辦協調會、二次公辦協調會，官民都盡最大誠意傾聽需求，卻仍無法解決時，就會基於大眾利益考量，由官方祭出強制斷水斷電來反制不合理的釘子戶要求。 同時，強制都更時也會經由法院提存保障不同意戶房屋都更的合理利益，藉此斬斷私利無限放大的不合理堅持。「實務上，只要發出斷水斷電通知，釘子戶就會知道再鬧也無法要到更多糖，就會同意了，幾乎沒看過實際執行的案例。」蔡錫全說。 一樓店不敵電商、頂加失獨享空間紅利建商推新商模，讓地主從敵人變戰友 但一樓店面與頂樓加蓋屬於同一棟樓，難以切割又該怎麼辦？ 蔡錫全曾經締造新北市最快二十二天審查完都更案的紀錄，這位都更好手分析指出，一樓店面現在被異軍突起的電商打趴，價值遠不如前，釘子戶相對也越來越少。 就像是他自己在台北市民生東路二段的都更案，原本有婚紗店等店面，但由於店租收益不穩定，且消費有集中到百貨商場的新趨勢，街邊店快速沒落下，「結果這個案子一路談到最後，地主反而叫我從有一樓店面，改做成零店面住宅。」他說。 至於頂樓加蓋，過去獨享頂樓使用空間或出租收益，是漫天喊價、當釘子戶的一大本錢，但是現在民智大開且已有法院判決，這類違章建築反被視為侵占所有住戶公共空間的行為，其他住戶依法可向其收取占用租金，甚至就連出租的租金收益，都可被要求分配利潤給所有住戶。 鞭子、胡蘿蔔雙管齊下，正因為頂樓加蓋是燙手山竽，都更法規目前仍針對這類頂加住宅，給予視結構不同的價值計算，願意參加都更可以比一般住宅分配到更多，所以參與都更的意願度不降反升。 不僅如此，有別於傳統都更頻頻發生「你多分，我就少賺」的衝突導火線，包括柏鴻公司在內的新一代業者，則發展出一種「委建」新商模，讓雙方從對立關係變成站同一邊的戰友關係，也有助於都更推動。 天時》房價創新高、限貸令成助攻給都更危老最佳突破時機點 再看所謂的天時，除了老宅重建需求，全台創新高房價正是引爆都更商機的新突破點。 「以前房價低，都更不可能成，但現在高了，就有利潤空間可以支撐都更。」國家住都中心執行長柯茂榮說。 以新北市永和區福和公園附近的住宅為例，六年前房價還不到每坪五十萬元，當時都更後能分配的利益無法滿足原地主，不符合居住需求，如今房價據建商推估，都更後可飆升至每坪上看一百萬元，住戶可分配到的價值變多，且高房價讓建商與地主也有利可圖，自然抗性驟降。 彰化縣政府建設處處長劉玉平（左）和科長江家億（右）共同推動員林市的「黃金帝國大樓」公辦都更案，讓彰化不再是都更沙漠，也印證都更熱潮正延續至中南部。攝影者：郭涵羚 央行此次限貸令更是刻意將資金引導到都更市場，對此，一位北部建商董座私下分析指出，由於現階段蓋社宅幾乎無利可圖、無房首購族的市場又極為有限，因此未來地產金流最有可能受政策導引，湧向受政府保護的都更與危老市場。 都更相關法規、辦法修改也讓都更加快腳步，我們來到台中市東區的舊部落，一間占地僅十三坪的當地最小危老重建宅，正突兀的卡在一整條老舊街區裡。再走到南屯區，一家當地建商買下的廢紡織廠土地則有近六千四百坪之大，是台中最大危老重建案，大小通吃正是危老的一大特色。 危老，這個二○一七年由時任內政部次長花敬群一手催生的新制度，正是這波商機湧現前，先重建市場信心、解開都更死結的關鍵新做法。 當時亟需被信任的都更，在文林苑等爭議事件後，出現了信任度不足、社會對立的情況。建商與地主彼此充滿猜忌，但都更條例又太複雜，要修法難度極高，且市場需要被教育。但什麼都做不成，沒有人會相信可行，根本走不下去。 花敬群看見的破口就是，想辦法在都更之外，先用簡單、易懂、容易做的概念，幫團結的社區，開一條危老重建的模板。只有業者、民眾認識到老宅重建夢是有可能被落實，才能重建市場信心。「我們抓一個重點是建立信心，都更最重要是信任。」花敬群說。 所以《危老條例》只有十三條，用正面表述的方式，讓可以拿到多少容積獎勵盡量明確化，只要居民百分百同意，無論面積大小，符合條件就給獎勵。這避開了傳統都更複雜與冗長的審議期，求的是快速完成，建立一個有效的社會學習過程。 結果危老推動短短六年多，不僅重建市場信心，還累計飆出逾三千八百件，超車傳統都更，成為當前老宅重建最主流方案。 再看地利，隨著全台房價高漲，傳統都更危老商機是大台北專屬的市場定律被打破了，全台各地都出現都更案，中南部的都更沙漠開始開花結果。 地利》都更大台北專屬定律被打破彰化透天要價數千萬，都更沙漠開花 當中，彰化縣政府尤其有感，因為他們正在總動員學習公辦都更的相關專業，希望藉此將位居城市核心的最大爛尾樓——黃金帝國大樓，一舉翻轉成為舊城區發展的新引擎。 對此，彰化縣政府建設處科長江家億表示，除了黃金帝國案外，彰化因為整體房價不高，開發商覺得都更不划算，寧可直接買素地，或買下整棟建物來開發。 再加上，以往中南部的民眾喜歡透天厝，種種因素使彰化成為「都更沙漠」。 不過，如今形勢有了明顯轉變。首先，全台房市升溫，就連彰化房價也水漲船高，像彰化市、員林市的新建案，每坪都要四十萬元以上，建商認為分回給地主後，仍有利可圖，逐漸對都更產生興趣。 再加上，透天厝因為房價高漲，價格越來越高。江家億舉例，彰化現在透天厝的行情，沒有電梯的要二千五百萬至三千萬；有附設電梯的，更上看四千萬元，已非一般民眾所能負擔，因此把目光投向公寓大廈的都更與危老重建商機。 攤開數字，目前全台累計約五千件的都更與危老案件中，雙北市合計案件數占比已降到不足五成，反而是其他四都合計占比達三八％，就連花東與離島等非直轄市城市都逐漸開花結果，合計占比也攀升到一四％，而且後勢看漲。 圖表製作者：林洧楨 大都更時代的熱潮之下，也讓全台公益捐贈面積大增，為了都更順利推動，取得更高容積率獎勵，捐贈社區圖書館、日照中心等公益設施造福周邊鄰居的案子越來越多。 像是蔡錫全就看過都更案是里長因當地老人多，要求更便利的醫療資源，於是都更後捐贈社區診所用地。 攤開數字，近三年都更案中，這類公益設施捐贈面積占比，創七．四％新高，不過綜合多位業者看法，圖書館、日照中心、診所都屬受住戶歡迎的類型，反觀展演中心因辦活動嘈雜，則是民間業者相對不願意投入的類型。 圖表製作者：林洧楨 當前反而遇到的新問題，是地方政府缺乏人手無力管理，變成「業者願意捐，卻被地方政府當成負擔」的尷尬情況，地方政府須規畫完整配套與人力支援來解決。 都更危老雖殺出一條生路，但逐步浮現的新問題卻也不少？ 未來仍面臨四大問題》審議龜速、重老輕危、補丁、假都更 就像是在台北市越來越紅的赤峰街商圈，就傳出因為都更商機衝擊商圈生存的問題，到底這該怎麼解？ 探究原因，赤峰街最難解的並非都更整合問題，而是有些商家違法承租非商業區，在住宅區小巷弄開店，除非台北市政府同意變更地目，或是將該地劃定為徒步區，讓其就地合法，否則無解。 也有建商認為，如果將整個大街廓進行都更，可保留主街區老建築，並將新建築集中蓋到周邊，就能兼顧商圈發展與都市更新，不過這需要當地居民與商家高度共識才能推動。 除此之外，都更與危老也都有各自的難題需要面對，先看都更，一個最煎熬的挑戰，就是審議龜速，根據財團法人都市更新研究發展基金會統計數據，近三年的平均審議年期已達四．六八年，再創新高。 圖表製作者：林洧楨 在台中市南屯區，建商買下的單一產權危老案，占地廣達6,400坪，但比起這類無須整合的老宅重建，更值得關注的是，仍有眾多輻射屋、海砂屋等有重建急迫性的老宅需要被照顧。攝影者：郭涵羚 對此，建商普遍的看法有兩大可行方案，一是像案量最大的台北市政府，每年都有上百件的都更申請案，卻連足夠的行政人員都不足，應該先想辦法補足基層人力缺口。 二是化繁為簡，都更審議的重點應該放在容積獎勵多寡，至於建築設計、結構安全，則可以考慮外包給建築師公會、結構技師公會等專業機構代勞。此外，花敬群則認為，從危老經驗來看，都更審查想要加速，最好是彙整成可正面表列，例如符合哪些指標就能給多少容積的通案標準，簡化審議，就能省去每案重新審查、找新標準的時間浪費。 再看危老，則有重老輕危、補丁城市，以及單一產權地主假都更、假危老重建賺容積獎勵等三大爭議問題。 重老輕危，指的是危老案目前照顧到的是老舊住宅，對於輻射屋、地震受災宅等的幫助都還相對有限，未來必須對症下藥做出調整，才能幫到更多有重建迫切性的民眾。 補丁城市，就如同上述小基地的重建案不斷出現，雖是解決釘子戶問題，卻會使得大面積的完整街廓重建變得更加困難，相當可惜。對此，花敬群認為，可考慮設定最小面積來改善。 至於單一產權地主的假都更、危老賺容積爭議，一位中部建商董座就向商周痛批指出，中南部危老案有很大比例都是單一產權地主，說穿了，根本沒有整合難度，就是買來賺容積獎勵的。對此，多數專家認為，這類問題應該採取一定比例的公益設施捐贈回饋條款，來加以平衡。 這些是都更大加速的新挑戰，但最難之處不在於房子或土地，而是處理人，台灣想要走出一條兼顧公私利益的道路，關鍵在於記取每次失敗的經驗心得，並藉由一次次的社會學習過程，更有效管控好人性貪婪，才有機會成功。 ...

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過去美國汽車車主偏好更大、更寬敞的車輛，但如今小型車市場卻異軍突起。 根據研究機構Motor Intelligence統計，今年包括本田Civic、日產Sentra在內的小型入門車款銷售激增，帶動小型車銷量截至2024年11月為止，比上一年同期大幅成長23％，遠超過今年整體汽車產業只有個位數的銷售成長率。 原因在於，消費者的負擔變重。智庫J.D Power統計，2024年11月美國新車平均售價位在歷史高點，超過4萬5000美元（約合新台幣147萬4672元），加上保險、貸款利率、維修成本皆不斷飆升，壓縮車主預算，使他們願意妥協，犧牲車輛的尺寸和空間，減少每月分期付款的負擔。 但選擇小型車，不代表就得在功能上折衷。因為現在的小型車配備滿足車主預算的標準科技、安全功能，空間也比以往同型車款更加寬敞。 而豐田、本田等亞洲品牌，則成為這股趨勢的最大獲益者。他們長期以來在小型家庭用車市場占有領先地位，當其他車廠放棄小型車市場時，他們依然堅守陣地。 美國本土車廠也在這場小型車大戰中占有一席之地。像是通用汽車旗下的雪佛蘭（Chevrolet），幾乎在美國停產所有轎車生產，但小型運動越野車Trax卻大獲成功，起價約2萬美元，2024年上半年銷量比上年同期成長230％。 該公司行銷主管馬優羅（Steven Majoros）指出，因為Trax提供受歡迎的功能，如大螢幕、先進安全技術，且價格較親民，才在市場上大受歡迎。 美國媒體《Axios》分析，儘管近年來美國汽車製造商幾乎放棄小型轎車，但像Trax這樣小型運動越野車的流行，使美國得以繼續在入門級汽車市場保持競爭力。 甚至是美中的電動車龍頭之戰，也和這波新趨勢息息相關。 5年內若做不出賺錢電動車⋯福特CEO：我們未來市場會只剩北美 福特汽車執行長法利（Jim Farley）指出，該公司若要成為盈利的電動車製造商，必須進行徹底改變，把所有預算投入在更小、更負擔得起的電動車。「這才是和現實需求匹配的車款，大型電動車永遠不會賺錢，就算使用成本較低的磷酸鐵鋰電池，光是電池成本就要5萬美元，消費者永遠不可能負擔得起。」 福特的競爭對手，如比亞迪、特斯拉，已在全球占有主導地位，並建立完整供應鏈。他強調，「如果我們無法在5年內生產出能盈利的電動車，我們的未來只會縮小到只剩下北美市場。」 因此，他不斷疾呼，汽車產業必須把重點放在小型電動車、商用車上，美國消費者也應該揚棄目前對大型車輛的迷戀，重新愛上小型車。而如今趨勢的演變，可說是給了福特和比亞迪在小型電動車一搏的機會。 只不過，《華爾街日報》分析，小型車崛起的趨勢能否持續，還得取決油價和利率走向。但2025年1月上任的美國新任總統川普，承諾對墨西哥、加拿大製造的商品課徵25％進口關稅，由於不少車廠都把低價車生產基地設在墨西哥，以降低勞工成本，川普新政恐怕會再進一步推升車價，也可能會給小型車市場更好的發展空間。 資料來源：《華爾街日報》、《衛報》、《財星》、axios核稿編輯：楊少強責任編輯：林思妍 ...