焦點 南山人壽淨值風暴！潤泰雙雄採「公允價值」 如何讓淨值一夕長大 「子房哥，這次南山人壽淨值風暴，潤泰雙雄開記者會說要把投資性不動產改採公允價值衡量，就可以提高公司淨值解除危機。這個『不動產公允價值』是什麼東西啊？可以把上市公司財報從負轉正？」記者Y打電話來問我。 「這觀念很簡單，記得妳去年投資了一間600萬元的小公寓對吧？」我問。 「是啊，投資報酬率還不錯。現在每月租金扣除利息還有兩萬收入！」記者Y笑著回答。 「那我跟你說，你那棟公寓現在每坪漲了3萬元，權狀20坪等於現賺了60萬元喔。」我笑著說。 「聽起來雖然很開心，但我房子又沒真賣，這哪算賺錢啊？」Ｙ說。 「對啊，但如果用所謂『公允價值』來計算妳目前的小公寓投資，這個就算妳賺到囉。」我回答。 依據國際會計準則第40號（IAS 40）有一項「投資性不動產」的資產分類，其定義為：為賺取租金或資產增值或兩者兼具所持有之不動產（企業自用不算），而企業可選擇「公允價值模式」或「成本模式」作為投資性不動產之會計政策，選擇公允價值模式編制上市公司財報之企業，應按反映報導期間結束日市場狀況之公允價值（註），衡量所有投資性不動產。投資性不動產公允價值變動所產生之利益或損失，則在發生當期認列為損益。 以上說明白話文的意思就是，持有投資性不動產的上市公司，即使不動產當年度沒有出售處分，可以藉由重新做不動產資產估價計算「公允價值」，來證明這個不動產今年讓公司賺到錢。 甚至還有些不動產投資，當年租金收入還不夠付房貸、房屋稅與地價稅，整個不動產項目年度現金流是負數，但是因為採「公允價值」重新估價認定不動產有增值，就翻身變成「賺錢的資產」。 2019年，大同集團就用過這招，面對旗下綠能、華映破產下市，眼看每股淨損4.75元虧損創新高，董事會決定開大絕針對「投資性不動產」改變會計政策：將由原來的「成本模式」變更為「公允價值模式」，並回溯至2018年。於是大同旗下這些投資性不動產，像變魔術般貢獻帳面138.5億，立即打掉虧損還讓保留盈餘增加15倍，連帶公司每股淨值創高價。 另一個例子是最近被證交所強制要下市的台灣土地開發公司（台開2841），過去幾年就是靠著持有大量「投資性不動產」，即使本業經營連年虧損嚴重，但藉由不動產在公允價值上帳面的增值，合併總損益顯示為獲利，讓主事者還為此宣布發放股利，也讓股民誤以為公司業績大好的錯覺。也因為這樣的會計政策，台開資產總額也自2008年139億元，增至2021年的356億元，共增加了約217億元，增幅達1.6倍。 但在台開的企業經營上，這些資產沒有租金收益跟交易現金流，公司是把不動產「未來可能賺的錢」拿來現在分紅。然而，當未來資產真正賣掉時，若沒有賣到應有的價格，就可能會出現虧損。例如台開在2021年7月賣掉台中大坑4萬坪土地，交易金額是14億元，但公開資訊公告出現一段話：「本案是為投資性不動產，公司累積已認公允價值利益約13.5億元，而這次預計處分利益約損失新台幣7.31億元。」這就是計算『不動產公允價值』可能出現獲利「寅吃卯糧」的囧況。 「子房哥，所以把投資性不動產改採公允價值衡量，原來只是財報數字遊戲啊？」Ｙ不客氣地說。 「其實對於上市公司來說，手上持有一些投資性不動產，當面對出現財報危機時，適時變個魔術躲過下市危機，也是一種聰明避險方式啊。」我笑笑接著說：「那這樣我用『公允價值』計算妳的小公寓賺了60萬，是不是該請我們吃飯分紅啊？」 「拜託！等我真的賣掉有進帳才算啦！」Y在電話另一頭大叫。 【註】公允價值（Fair Value）亦稱公允市價、公允價格。是指在計量日發生的有序交易中，市場參與者之間出售一項資產所能收到的價格或者轉移一項負債所需支付的價格。 責任編輯：林易萱 ... 2022.07.28
焦點 NET旗艦店開幕》它為何豪租永福樓？解密70歲老董的邊緣戰法 「它很清楚客戶」製造、定價都轉電商盤 不少供應商都向商周證實，近20年來，NET的供應鏈已經由潤泰全等外銷大廠... 2020.04.30
焦點 金融業最年輕董座！從被「退貨」到南山新掌門，不到40歲的尹崇堯，扛得起5兆帝國？ 被金管會打回票的尹崇堯外，其他董事包括「寶成派」的寶成執行長蔡明潔、寶成董事長詹陸銘，以及「潤泰派」的潤泰全法務特助曾達夢... 2019.12.13
焦點 統整！這些年被租金壓死的六家名店 走訪城市的巷弄是時代的記憶，但2018年迄今，不少陪伴民眾成長的名店歇業，包括六福皇宮、永福樓、城中金石堂等，一來是無法負擔動輒百萬元的租金壓力，二來是因租金問題到期不予續租。商仲業者分析，商圈租金高昂難以負擔，部分產業又碰上景氣問題，兩者原因使得經營困難，也只好將幾十年的老店關門大吉。 一、永福樓 來源：《永福樓》粉絲團 政商名流聚餐的愛店、座落台北東區40年的知名江浙菜老店永福樓，因為東區商圈沒落、景氣蕭條，來客數減少、買氣下降等因素，加上負擔不起每個月逾300萬元的租金，房東又堅持不肯降房租，日前宣布決定於2月24日歇業，成為老店被租金壓垮的知名案例。 二、東區SWATCH 同樣位於東區、SWATCH台灣唯二的形象概念店，去年12月中也悄悄吹起熄燈號，讓消費者大感意外。由於這家東區的品牌路邊店一樓加上二樓的營業面積約90坪，外傳每月租金高達140萬元，可是銷售成績不理想，無法再負荷，加上與房東商議調降租金未果，因此決心收攤。 三、六福皇宮 來源：《The Westin Taipei台北威斯汀六福皇宮》粉絲團 去年底熄燈的台北威斯汀六福皇宮，也是於2018年4月宣布，房東國泰人壽以書面通知，不動產租賃契約2018年12月31日到期後不再展延。當時六福集團執行長莊豐如無奈表示，營收成長追不上租金，房東可能認為有別的用途會有更好的獲利，六福也持續協調租金，但始終無法取得共識。 依照六福2017年財報揭露，一年內營業租賃應付租金8.3億元，僅六福威斯汀、六福萬怡兩處分別向國泰與潤泰承租。雖六福與國泰簽有保密協定，但向潤泰承租的六福萬怡每年租金揭露為3.34億元，推估六福皇宮一年租金高達近5億元，占單館營運成本的38%。 四、老牌音樂餐廳Brown Sugar 來源：《Brown Sugar Live Restaurant 黑糖餐廳》粉絲團 同樣不堪租金成本的，還有位於信義區的老牌音樂餐廳Brown Sugar，外界預估，以單月單坪月租金6000元計算，總面積約254.29坪，全月總租金上看150萬元。員工也曾透露，該餐廳經營20餘年，被漲20次租金，光是租金成本就不堪負荷。因此，Brown Sugar在成本不斷升高、消費型態的改變下歇業。 五、金鑛咖啡台北忠孝店 來源：經濟日報 知名連鎖咖啡「金鑛咖啡」台北忠孝店，不僅是台北首間店面，營業也超過10年，近日卻悄悄歇業。業者透露，該店面租金不斷調漲，目前光是月租金就高達80萬元，不計任何成本得月賣1.4萬杯咖啡，才得以繳租金，實在負擔壓力大，租約又剛好到期，才會收掉忠孝門市。 六、金石堂城中店 來源：《金石堂》粉絲團 同樣是租約到期不續約的，還有屹立重慶南路34年的金石堂城中店，2018年6月24日正式關門歇業，當時一度傳出建物房東開出天價租金，逼走金石堂，但隨後商仲業者透露，為體恤實體書店經營困難，房東近幾年更已陸續調降租金，不過最終還是因租約到期，房東不續租，於去年年中熄燈。目前確定將由共享辦公室「The Hive Taipei」團隊進駐。 ※本文由經濟日報網授權刊載，未經同意禁止轉載。... 2019.02.01
