不只台灣，陸客大減讓首爾明洞、江南現倒店潮...韓國調降店租也沒用，台灣房東還要繼續漲金嗎？

台北一級戰區，人潮擁擠的東區街道，目前店家因年年租金高漲造成不少「空店潮」，曾傳出在地的51坪火鍋店家，一個月就得付出高達24萬店租，加上營運的必要人事費用與食材成本，開銷可觀，若是沒有固定客源，想必對店家必定造成極大負擔。

不僅是東區，連台灣年輕人、國外旅客最愛逛街購物的西門町，也在近幾年傳出大批店家休業、關門、倒閉，甚至出走潮，雖然結束生意的商家口頭上，大多提及是因為與房東租約到期，不得不結束營業，但若此處人潮湧聚、客源穩定，有哪間店家會輕易地因「租約到期」就結束營業呢？其中店家苦，而店家不說的主因，莫過於是讓他們大感負擔的店租以及國外觀光客消費減少的趨勢。

近日，筆者來到韓國首爾考察，看來韓國當地情況似乎也沒有比台灣好到哪裡去，以往外國觀光客來韓旅遊的朝聖之地，同時也是當地韓國人最愛逛的「明洞」（명동），在2018年7月底竟也傳出大量店家倒閉潮。

我到了明洞站，順著人潮來到街弄內一看，一樓店面的商家，除了背後有著龐大資金運轉與支持的大型跨國企業，如UNIQLO、ZARA、NIKE與adidas掛起顯眼的看板外，25處店面竟有高達7間，超過1/4的店家，都在外面櫥窗貼上斗大的韓文「임대」（租貸）看板，等待著新店家入駐，比起去年同時段的7月資料，位於明洞中大型商家的空店率只有4%，今年已經來到6.4%（資料來源：韓國鑑定院2018年7月數據）。

而在此處繼續營業的中大型店家，有時候還可見到門可羅雀的情況，一間知名運動用品社，職員4、5名，入店觀看挑選鞋子的只有一位客人，抑或是一間2至30坪中型咖啡廳，裡面有著3、4位員工，但進門消費的顧客只有一位，出現員工比客人多的情況。

不僅明洞，首爾許多知名購物觀光街道皆是如此，如大家最熟知的來韓必訪之地「江南」（강남），其著名長達3.5公里的購物商街「德黑蘭路」（테헤란도），今年7月底的空店潮也來到了11.9%，比起去年同期的9.3%，增長近2%，讓人前景難料。

但最讓人吃驚的，應該屬於當地年輕人最愛逛的新村處、弘大與合井等地，當地店家雖然有4所大學延世大學、弘益大學、梨花大學與西江大學集聚，有著最穩定的學生客源，以及「學生的錢最好賺」等優勢，2018年也爆發了大量空店潮。從去年的3.7%空店家，今年竟飆漲近6倍，來到17.2%，進進出出的店家過多，讓許多去韓國新村遊玩的台灣朋友與當地人，深深感受到韓國經濟不景氣，也很難想像，在此天時地利人和的位置都難以做生意了，更何況是其他處呢？

同樣的，西方遊客最愛逛的「梨泰院」（이태원），今年度街道上專賣異國情調的皮草店、大型成衣商場或行李運動用品社等店家的空店潮也來到了21.6%，比起去年14.9%增加了近6%，整體而言，首爾都市內中大型商家的空店率已經來到10.7%，比起去年9.6，增加了1%，連韓國當地人都大感不可思議，從未見過這樣的狀況。

但韓國空店潮趨勢，比起台灣還好一點的是租貸店面費用，根據朝鮮日報2018年7月30日的報導，租貸店面費用高昂並非此波空店潮主因，甚至店面租貸費用還有下降趨勢。

若以明洞商家為例，平均店家內3.3平方公尺大小坪數（以1年簽約為基準），由原先的91萬4595元韓圜（約新台幣2.6萬元），約下降2%價格，來到89萬6544元韓圜（約新台幣2.5萬元），對比台灣年年高漲且無止盡的店家租金現況，若是降低租金都無法阻止空店潮的出現，台灣仍反道而行，真讓人擔心。

當然，當空店潮已成為「現實」，甚至是逐漸蔓延的「常態」，有什麼方法能抑制此社會現象繼續產生呢？韓國當地除了有人抱怨，店家房東調低的九牛一毛的店租讓人無感外，也有人怪罪政府外交政策不力，導致觀光購物的遊客大量減少。

如大家所知，韓國當地因薩德飛彈問題與中國鬧得不愉快，甚至中國也祭出了「禁韓令」，縮減來韓旅遊遊客，2016年赴韓觀光人次1700萬中，就有超過800萬人是中國人，佔了全部國外旅客比例近47%，來到2017年則是銳減到417萬人，跌了將近一半。

韓國觀光會社於2018年2月初發表的一份「韓國旅遊收支報告」，指出自2001年以來，韓國旅遊收支連續17年出現逆差，其中當然包括韓國最近幾年來經濟成長快速，出國旅遊國民劇增，但是也因中國遊客「被」禁來韓旅遊，使得2017年旅遊收支逆差創下歷史性新高。此外，中國當地也有許多知名韓國企業「被」空屋化，如樂天22間超市於今年度，就「被」退出中國了。

當然，台灣也沒有好到哪去，根據觀光部數據，2015年來台灣遊玩的中國旅客，曾創下歷史新高的418萬4千人次，2017年則是人數下滑至273萬2千人次，少了近半旅客數量，當然中國旅客「被」限制來台旅遊的狀況，仍是持續發酵。

然而，危機就是轉機，這些觀光購物勝地，多數長期倚賴國外觀光客，特別是在台灣與韓國兩地，都指出因長年倚賴中國觀光客，導致店家營運困難，政府得嚴肅考慮觀光業「轉型」政策之必要性，例如，台灣是否要加強除了簡體字的旅遊導覽文件與人才，多增加如韓語、日語、泰語，甚至歐美等語言，好推廣觀光行業的「軟體」設施呢？

西方有句諺語講得很好，「別把雞蛋放在同一個籃子內」，今日造成台韓兩地的空店潮，能否也成為一個轉機，讓我們好好反省當局政府政策與觀光文化轉型？還是我們寧可看著一間間的空店如同鬼屋般繼續發生呢？