減碳ESG 吳道揆導讀》永續出局，再生進場？ – 永續影響力的ABC抉擇！ Sustainability Is Out, Regeneration Is In（永續出局，再生進場... 2024.07.01
財經 台美股漲太兇、中國兩會釋利多 陸股能進場撿便宜了嗎？ ，對該市場疑惑一直都是，縱使大家都知道中國股市的估值，相較於其他主要經濟體的股市便宜，但究竟何時才是進場撿便宜的時機... 2024.03.14
生活 2025台灣燈會，首週人潮爆滿！進場前多做一件事，離場更快 16日是2025台灣燈會登場後第1個週日，高鐵桃園站下午啟動與桃園捷運A18到站旅客分流措施，協助桃園捷運紓解A18站賞燈人潮。 台灣高鐵發布新聞稿表示，全力投入2025台灣燈會疏運，並配合交通部運具聯防措施，於桃園站成立「前進指揮所」，今天下午2時30分起，啟動與桃園捷運A18到站旅客分流措施，協助桃園捷運紓解A18站賞燈人潮。 台灣高鐵說，傍晚6時旅客自高鐵桃園站往返燈會現場動線均十分順暢，賞燈旅客進站及出站均無須排隊，車站秩序良好；為確保後續燈會疏運順暢，呼籲賞燈旅客於出發購票時，即同步購妥回程的高鐵車票，節省回程等候時間。 2025台灣燈會於12日展演至23日，動範圍涵蓋桃園機捷A18站（高鐵桃園站）至A19站（桃園體育園區站），15日逢第一個週六，大批旅客湧入桃捷A18站，影響出站動線。 台灣高鐵今天啟動與桃園捷運動線分流，將搭乘高鐵前往機場的旅客，引導經車站B1連通道轉搭捷運；另前往賞燈或鄰近商場的旅客，則直接引導至車站1樓，再依現場動線指示前往目的地。 2025台灣燈會，高鐵有幾班？ 新聞稿指出，2025台灣燈會期間，台灣高鐵共加開95班次列車（南下47班、北上48班），尖峰時段，假日（週五至週日）每15分鐘、平日（週一至週四）約20分鐘內即各有一班南下北上列車，停靠桃園站，以快速疏運旅客。同時，將視旅運需求，機動加開全車自由座列車（第六節商務車廂除外）。 台灣高鐵表示，將與桃園捷運、台鐵、客運保持密切聯繫，適時透過交通部「運具聯防」機制，與其他運具合作疏運人潮，讓旅客都能盡情賞燈。 責任編輯：陳柏燕 ... 2025.02.17
焦點 換屋族也適用？高點進場恐泡沫化？新青安7問答上車不踩雷 想使用新青安買房，卻對很多細節還一頭霧水，擔心自己會誤踩地雷？ 針對「房市小白」最常出現的七問題，商周邀請住商機構企研室執行總監徐佳馨、高力國際業主代表服務部董事黃舒衛、地政士公會全聯會理事長陳安正，三位不同領域的房地產專家，為大家提供實用解答。 Q:該怎麼評估我能否適用新青安？想換屋也可用嗎？ 依照政府規定，申請新青安必須符合兩個主要條件： 一、如果你未婚，必須年滿十八歲，名下無自有住宅。 二、如果你已婚，除了本人之外，配偶與未成年子女名下皆無自有住宅。 此外，許多人會誤以為「首購」，指的是必須要人生中第一次買房才適用，其實不是。只要符合上述條件，換屋族也可使用新青安，但須切記「先賣出再買房」，名下有工廠或土地，但沒有自用住宅者，也能申請新青安。 值得注意的是，目前可承接新青安的銀行只有八家，包括臺灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、臺灣中小企業銀行。 許多民間銀行為了招攬業務，也會盡量給予「類新青安」的優惠利率，但後面經常會附帶延伸條款，例如綁約、利息加碼、限制轉貸或無法提早還款等，簽約前務必留意！假設出現違約金，也得同步算進你的房貸成本中。 另外，請以「寬限期後的房貸金額」來評估還款能力，最好不要超過家庭總收入的三分之一，通常二分之一就很吃緊了。 Q:房子本身條件有無限制？怎樣的房子較容易拿到好的貸款成數？ 這裡有一個常見誤區：請在買房前確認，建物謄本上寫明「住宅」，才可適用新青安。 目前市場上有很多混淆產品，例如目前做為住宅使用，但謄本上寫的是一般事務所、工業廠房、宿舍、其他用途等，因為不符規定，都可能無法申請。 至於銀行對房子鑑價的標準，最大關鍵就是地點。一般來說，給蛋黃區的貸款就是八成起跳、蛋白區七成五，再更外圍可能只有七成。 此外，屋齡新舊、公寓或電梯大樓、附近有沒有捷運站、周邊重大建設、建商品牌、社區品質、生活機能、是不是海砂屋或凶宅等，也會被納入評估。而權狀十五坪以下的小宅，容易被歸類為套房，貸款成數也普遍較低。 還有兩種常見的灰色地帶房型，是頂樓加蓋和樓中樓夾層。通常這類房型在銀行鑑價時會有影響，但影響不大。房子的地點，以及貸款人本身的條件（例如收入穩定、是否負債等），會是更關鍵的判斷基準。 Q:想從小房換大房，可是新成屋幾乎都是小宅，室內動輒二十坪以下怎麼辦？ 小宅的確是趨勢，原因除了買下來總價較低、相對容易入手之外，還有另一個原因：台灣家庭結構需求改變。 根據戶政統計，現在全台「兩人以下住宅」的比率超過五七％，意思是有五七％的房子裡，都只住一到兩個人。 很多人會以為，這可能發生在人口老化嚴重的區域，有許多獨居老人，但其實台中、新竹、桃園這些重點發展都會區，兩人以下住宅的成長比率才是最高的。 很多青壯年人口都是單身落戶打天下，結婚後也傾向兩人自己居住，家庭人口少了，實際面積需求當然也減少。 去年，全台每戶交易的平均坪數首次跌破三十坪，代表購買小宅的人已經越來越多，建商自然也會把小宅視為重點產品。可留意兩件事： 一、許多小宅是方便投資使用，雖然單價較低，但格局未必適合自住，自住客下手前請仔細評估。 二、若覺得新成屋扣掉公設之後，房子的室內坪數實在太小，可考慮中古屋，或往較遠一點的蛋白區移動。但修繕裝潢成本、以及日後通勤的交通成本，也必須納入考量。 Q:如果我現在買在高點，之後賣不掉，或幾年後房市泡沫化怎麼辦？ 這要回歸到一個最根本的問題：你買房是為了自住還是投資？ 如果你是自住用，只需要考量「你的財務有沒有辦法負擔寬限期後的房貸」即可。只要這一點成立，後續市場無論如何波動，都跟你沒有太大關係，因為你要買的就是日後居住的家。 但如果你是投資用，現在的房價確實已經很高，就算不到泡沫化，也可能會下跌修正。 目前市場有四個影響房價走向的大變數：一是新青安的五年寬限期滿後，可能會出現一波賣屋潮；二是房地合一稅管制，滿六年後就能享有四百萬免稅額，可能也會有轉手換屋潮；三是許多大建商紛紛跑去重劃區蓋新建案，每個社區都動輒兩百戶以上，交屋期一到，將有不少人脫手；四是大型科技廠的設廠地點和時間，例如台積電、輝達，他們的落腳地和投產時間，都關係到周邊房價漲幅。 以上四個變數，預計會發生的週期將在未來的三年到五年之間。通常房地產市場每三年就會有一個循環，抓三年，會是比較安全的策略。 Q:如果我買的社區以投資客為主，幾年後發現一堆人都在賣房，怎麼辦？ 與上一題答案一樣，如果你買這間房子的前提是自住，真的影響不大，不需要隨著投資客的態度起舞。 建議保持心態平穩，回想自己當初想買這間房子的原因，究竟是屋況、交通、學區、環境、生活機能或未來性？只要你當初的需求還在，這些條件也沒有改變，就不用太過擔憂。 但是，住在投資客多的社區，確實有幾個缺點要留意。一是他們並不住在這裡，交屋時公設的點交可能很隨意，或是長期欠繳管理費，可能造成管委會運作困難；二是他們做為出租使用，你的左右鄰居可能不斷換人，素質良莠不齊；三是社區內不斷在裝修施工，難免影響居住心情。 如果以上這些最壞的情形都發生了，也確實造成影響，那就得仔細評估換房的成本再決定。例如你當初是買一坪二十萬，如今周邊房價已經漲到一坪二十八萬，賣掉再換新房，真的會更划算嗎？能買到條件更好的新屋嗎？ Q:新青安方案會持續到什麼時候？這個優惠有延長的可能性嗎？ 目前，政府公布的新青安方案是到二○二六年七月三十一日為止。 是否會延長，就得看到時候社會和市場對於這個方案的態度。假設普遍都是正向的，通常會納入施政評估，延長的可能性就會大增；或者它也有可能換一個名字，不叫新青安了，但依然會有補助年輕人買房的新方案推出。 其實，補貼房市的大大小小優惠，從二○○○年來就沒有停過，只有條件和細節各自不同。 如果碰到市場氣氛很差，或適逢選舉，就更容易有刺激買氣的方案出現，即使沒跟上這一波，也不用太焦慮。 Q:如果這次確定來不及上車，接下來會有什麼切入房市的時機點？ 如果確認趕不上這一波，最好的方式就是耐心沉澱下來，盡量多存一些錢，同時也要維持一定的看房頻率，因為你喜歡的房子隨時都可能出現，就算新青安結束，也隨時有可能推出新的優惠政策。 至於切入撿便宜的時機點，建議以「+5」來做評估，也就是房地合一稅上路、新青安寬限期結束後的第五年。 因為這對投資客和自住客而言，都是賣房最舒服的時間點。 房地合一稅上路後，二○二○年開始明顯量增，持有房產滿五年的稅率會降到二○％，六年後甚至享有四百萬免稅額；而新青安最長的寬限期是五年，第六年就得開始付本金，每個月的房貸金額會大增。 假設上述兩批人的賣房意願都增加，時間點將大約落在二○二五年到二○二八年前後，不妨多留意。 如果你想買新成屋，就要注意上市櫃建商資訊，通常快交屋時都會有公告，那會是多數投資客大量賣房的時間點；也可以先鎖定好幾個喜歡的建案，請房仲幫忙多留意。 ... 2024.06.13
