財經 賣房不能打帶跑！鉅陞長遠布局嘉義 成立在地分公司 隨著嘉義縣的六大產業園區開發、台積電CoWos封裝廠設廠，磁吸外來就業人口湧入後，嘉義市預售屋的平均房價也水漲船高，2022年至2024年漲幅達到三成。 由於嘉義市的生活機能比嘉義縣來得方便，加上學區名聲佳，使得在嘉義縣產業園區工作的人，多選擇住進嘉義市區，住宅剛性需求穩定。尤其是台積電確定在嘉義設廠後，也吸引外地建商進來嘉義獵地推案，刷新區域房市行情。 鉅陞建築團隊褚學忠董事長左一與公司團隊右 其中，推案遍及台北、桃園、台中都會區的上櫃品牌－鉅陞建築團隊，本著「要做就做到最好」的堅持，在進軍嘉義房市後，直接設立嘉義分公司，讓住戶不用擔心交屋後的保固及售後服務。「要深耕一個城市，一定要有團隊在地服務，才能讓客戶覺得不是蓋完就不見的建商，有問題都找得到人。」鉅陞建築團隊褚學忠董事長進一步強調，買房不只是銀貨兩訖，更是服務永續，「成交後才是服務的開始，鉅陞與客戶的關係，絕不會因為交屋就結束。」 鉅陞打造「VIP精品客變包廂」 領先嘉義同業 細數嘉義的外地建商，鉅陞建築團隊是近10年來唯一在嘉義設立分公司的業者。此外，鉅陞建築團隊也領先嘉義同業之先，打造「VIP精品客變包廂」，不讓客戶在工務所的簡陋環境討論客變，將成立8年來、台灣首發「All In One有感建築 專寵自住」理念與經驗，完整移植到嘉義，開發、規劃、興建、設計、裝修、保固、售服一條龍，罕見讓嘉義買家見識到最完整的專業實力。 鉅陞建築團隊嘉義分公司3D示意圖 所謂的有感建築，是指客戶理想的購屋體驗，來自於建商每個環節的細緻服務。例如，鉅陞建築團隊的購屋合約皆由公司直接與客戶簽約，並有專人解說各項條款，保障消費者的購物權益；再者，買房之後的設計、收納、裝修，也為住戶考慮進來，特別是裝潢不委外其他公司，從設計到施工，都由鉅陞建築團隊全權把關與負責。 甚至，提供E化服務，住戶透過手機就能進行線上一對一客服諮詢、線上工程直播、查詢繳款進度、預約客變及未來各項社區活動、屋家修繕一鍵報修等，隨時掌握即時資訊。從一開始就設想到入住後數十年的需要，這就是鉅陞建築團隊成立的初衷，也就是改變房地產的開始。 用在地人的眼光選地 大力佈局嘉義市心 建商購地的眼光，必須具備精準的前瞻視野，先看到土地未來的潛力價值。值得一提的是，鉅陞建築團隊褚學忠董事長有一套自己的選地哲學，「我會先成為在地人，從在地人的居住角度去找土地，這樣才會懂得當地各世代客戶的需求。」 嘉義市政、商業、交通軸心，民族路、吳鳳北路拍攝實景 近年來，鉅陞建築團隊褚學忠董事長頻繁造訪嘉義，深入了解當地居民的生活節奏、交通動線、飲食習慣與購物偏好，走遍大街小巷尋找理想的宜居土地。他特別看好嘉義市東區的建國二村、復興新村市地重劃區，及嘉義車站周邊的發展，市中心，成為他積極佈局的重點。他不僅是在尋找商業機會，更是以精心規劃與創新設計，為嘉義人打造更高層次的居住水準為目標。 鉅陞建築團隊嘉義東區新案將於2025年春天登場，屆時將有如過去在台北、桃園、台中推案一般，掀起叫好叫座的「鉅陞旋風」，吸引嘉義換屋族高度關注！ 鉅陞嘉義推案計畫，購屋需求調查表：https:reurl.ccXAX98a ... 2025.03.27
生活 房東賣房了，租客還能繼續住嗎？買賣不破租賃，但有2個情況例外 小向透過租屋交易平台找到房東太太，看屋後，雙方簽訂租賃契約作為居住使用，但並未辦理公證！而在住了半年後，房東太太就因資金需求，有意出售套房給買家小劉。 但小劉認為，舊房東與小向原先簽訂的租約太便宜，也給房客太多優惠，因此跟小向表示，必須按照他的條件重新簽約，否則他不會承認這份租約，並限小向3日內回覆是否同意，否則就會主張合約無效、解約，並要求小向搬走。 小向該如何應對？法律上有無保障房客權益的條款？ 實務上，常有遇到房客向屋主承租房屋入住後，租期還沒屆滿，房東就突然通知說房子賣掉了，新屋主便來通知說房屋另有規畫使用安排，原本租約不算數，請房客搬走。 遇到這樣情況，房客通常都會很慌張，不知道法律上有無保護自己的規定。 法律上有保障房客的機制嗎？ 實際上，《民法》已經預設有這樣的保護房客機制，在《民法》第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。」 這其實一般稱為「買賣不破租賃」，意思是租賃契約若成立在前，後成立的不動產移轉行為（最常見就是買賣），不會打破先成立的租賃契約（所以稱「不破」租賃），承租人依然有權繼續使用、收益該租賃物，不會受到買賣移轉所有權變更所有人（屋主、地主）的影響。 此部分在法律上稱之為「法定債之移轉」，也就是原本出租人與承租人關係，直接依照法律規定，移轉至新屋主與原房客之間；租賃契約之約定內容，亦直接由新屋主與原房客之間繼續存在，雙方仍是依照原租約內容繼續履行相關。 不適用「買賣不破租賃」的2個情況 另外《租賃專法》中第16條亦規定：「租賃住宅所有權之讓與出租人於租賃住宅交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，本契約對於受讓人仍繼續存在。前項情形，出租人應移交押金及已預收之租金與受讓人，並以書面通知承租人。本契約如未經公證，其期限逾5年者，不適用前二項之規定。」 同樣是再次重申《民法》425條「買賣不破租賃」的意旨，另外並明文規定，原出租人已收受的押金及租金，必須移交給新屋主，並且將此事項以書面通知房客。 不過，買賣不破租賃原則僅適用於不動產買賣與租賃的情形，並且有2項例外情況，是不適用買賣不破租賃原則的（根據《民法》425第2項《租賃專法》第16條第3項規定）：未經公證的不定期租賃契約。 未經公證且租約超過5年的租賃契約，因為不定期租賃或超過5年的租約，對於不動產使用的期間都會較長，對於不動產新的受讓人來說，如果租約長期都無法變更改變，對於不動產使用影響較大。 因此，法律要求在這2種情形下，租約必須經過公證，確保租約的真實性，房客才可以主張買賣不破租賃，否則若未經過公證，即便房屋被轉賣、新屋主不願繼續出租，要回收房屋，房客也不得以「買賣不破租賃」原則對抗新屋主。 ＊本文摘自時報出版《投資有辦法，不動產交易救安心》 {DS_BOX_38387} 責任編輯：湯明潔核稿編輯：倪旻勤 ... 2024.10.22
焦點 房仲、AI賣房大對決！信義房屋化解反彈，成交多兩成 「想要透天厝，而且每層樓各自有客廳跟房間，希望有個大露台能種花草⋯⋯，」買方開出要求，信義房屋桃園大湳店長許乃達詳列物件、逐一帶看，沒想到看了半年，客戶竟都不滿意。 直到他借力公司開發的AI智能配案系統，意外找到了一間在原先條件以外的公寓，推薦給買方，竟帶看一次就成交。 許乃達說，以前，業務會帶回客戶需求，勾選條件後，系統會列出所有符合的物件，但排序沒有章法，需要透過人工的方式，一一篩出合適物件。每位業務在日常行程之餘，都得用大量時間逐一判斷、比對物件，都是苦工。 起步抓準「火車頭指標」精準找到客戶沒說出口的需求 但AI智能配案系統，能夠做到每次輸入同一位客戶的需求，都能綜合過去曾經搜索過的條件，重新歸納、分析，最後不只吐出一份按照AI認為最符合買方需求的清單，還會過濾掉已經帶看過的物件。 這樣的好處是什麼？「人腦會出錯、錯誤判斷或忘記，但AI不會，它甚至還會幫你分析出，客戶沒說出口的需求。」許乃達說。 圖表製作者：陳書榕 二○二二年，這套系統上線，前三個月約僅有三成業務使用，至今已有約六成都在使用；使其業務帶看、斡旋的成效轉換率、成交成效轉換率，相比過去沒有使用AI時高出近兩成。 在信義，客戶可以用AI技術幫房屋變裝、想像裝潢後的樣子，或是被近似真人的語音導覽看房，各種應用正在發生。 更有意思的是，他們的起步點。 大家都在推AI，可是很多人在起步時，就只是喊了要創新的口號，或說要做什麼產品後，就放大家各自摸索。可是，信義房屋一開始就清楚設對目標，才讓大家有脈絡可循。 一開始，他們就訂出「提升單人成交件數」為目標，並據此延伸開展：新客獲取次數、舊客再次買賣等次指標，讓它成為AI優化的可施力點。 資訊背景出身、也待過仲介事業處的現任信義房屋總經理陳麗心，是信義房屋科技轉型的推手之一。她指出，組織內做所有轉型，都是為了「達成品質好的交易」。要達成這個目的，人才、品質與績效缺一不可，「單人成交件數」只是其中一個環節，但當單人成交件數成長、業務能力與服務品質兼顧，營收也才會跟著成長，三者環環相扣。 貼近現場挖資料餵給AI一場「人機大賽」讓房仲轉念用AI 抓準可以做為火車頭的指標，接下來，他們就只要發揮想像力，讓AI幫助自己達成目標。 要怎麼發揮想像力？他們用的方法是——「貼近現場」。 信義房屋數據應用發展部執行經理張玄江舉例，房仲以前要找物件，常常就用掃街的工作方法，去看哪些地方有掛上出售或出租標示，然後進一步安排拜訪。這是房仲產業過去幾十年的做事習慣。 圖表製作者：陳書榕 從業務帶看到人資福利，信義員工都可在內部AI系統義典通（圖）找到解答。攝影者：郭涵羚 於是他們想：「這樣的資訊，除了掃街，哪裡還找得到？」 如果，想知道哪些店面可能會出售轉手，可能去看公家機關的營業登記資料更即時，因為結束營業，或有新營業登記，上面都有資訊；買方在意的危樓、土壤液化、交通資訊，其實也不需要跟鄰居打聽，這些都是公開資訊，隨處都是可利用的大數據。差別只在，誰有識別能力，能善用這些資料。 信義房屋數據團隊透過大量的質化訪談，找到需求後，再想辦法找到各種數據餵給AI。 「把這些很單點、零碎的事情，透過AI，系統化去解決，」張玄江說，之後業務就不再需要透過己力調查物件的背景資訊，節省更多時間。 當然，有好的工具，不代表房仲一定會埋單。信義不採緊迫盯人制，也不強迫員工使用，反而舉辦「人機競賽」。張玄江解釋，人類一定害怕被AI取代，與其你不斷說明這套系統有多好用，倒不如讓他們正面對決。 舉例來說，讓業務與AI，同時去找高成交率的物件、幫客戶配案等，張玄江坦言，這種方式最大的風險是，「系統若輸了，那這次的開發，算不算失敗？」 實際上，AI也曾在配案、尋找物件的比賽中，輸給業務過。張玄江回憶，曾有次在物件推薦競賽裡，AI輸給業務，原因是「業務們對物件瞭如指掌」，他們也透過競賽場景，找到可優化AI搜尋的施力處，業務也理解到「原來只要我可以善用AI，就有機會讓自己變得更好！」 與其用權勢使人屈服，不如用方法，讓員工願意主動參與。 這當然需要時間。信義房屋高雄市光華一心店專案經理丁奕薰，是區業績的常勝軍，在得知公司不斷用AI提升業務尋案、配案及現場服務的能力，她這樣想：「公司幫我花了一筆費用、給我武器，我當然要一直使用。」 AI幫客戶找房、整理資料，甚至帶看老屋的時候，也能為客戶提供裝修上的想像，一張張現場實景虛擬圖，比起她口沫橫飛的解說，更有說服力了。丁奕薰認為，技術幫她省下的時間，她就可以拿來做好服務，維持客戶關係。 省下時間後，再讓自己更加值，這是信義現在推廣的新思維。陳麗心舉例，過去，行政單位會定時定期整理報表，讓主管過目；現在，AI能整理完所有圖表，「過去你以為怎麼解讀或問問題，是老闆的責任，現在，那都是你該做的事。」 當你家附近的房仲都在快速進化，你也做好跟著AI進化的心理準備了嗎？ ... 2024.04.25
